不動産は共有で相続しないほうがいい。そんなことを聞いたことがある人は多いと思います。
何をする場合でも、他の相続人と一緒にという場面が多いし、さらに誰かが死んだらまた共有者が増えるとかなり難儀なことになります。
特に、賃貸収入があってそれを継続して持っていきたい、つまり売却できない不動産の相続の場合はどうすればいいのか?
賃貸収入があるビルオーナーなどの人はある程度考えておいたほうがいいでしょう。

1.相続人複数で共有した場合
家賃収入があるから共有で相続。持分の割合で家賃を按分して毎月受け取ることになります。
誰が家賃を受け取って配分するのか?
賃貸管理会社に委託していなかったのなら、オーナーとして誰かが代表して家賃を受け取ることになります。共有している人ごとに家賃を分けて振り込んでもらうとかは当然難しいですから。
その場合、一旦誰かの口座や手元に家賃がまるまる入るわけですから、その絡みで揉めることになりやすいリスクがあります。

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相続の相続が起きたら?
兄弟2人で半分づつならまだいいか!と共有で相続。でも弟が急死した…すると弟の子どもの有無はともかく、弟の妻も共有名義に参加することになります。
全く予期していない、はっきり言えば他人が入ってくることになります。弟の奥さんが何も口を出すつもりがなくても、奥さん側の親族が口を出し始めるケースがあります。こうなるとドロドロになってきます。相続で揉めるケースは、直系ではなくて婚姻関係の血筋が登場してグチャグチャになることは多いです。
例えば家賃収入より売却してしまおうとかそういう提案が降って湧いたり。向こうさんサイドにお金に困っている人なんかいるとそんな話が生まれがちです。

3.誰かが認知症になったら?
相続した人の年齢にもよりますが、ある程度高齢だったら認知症になるリスクもあります。そうなると後見人をつけたりと、その不動産に関して何かするにも後見人の登場となります。そしてそこに至るまでの手間も費用もかかります。

4.最近流行りの対策方法
不動産共有を避けるために取られる方法が法人化です。法人にしてしまえば、法人が解散しない限りは会社の相続という問題は起きないからです。

株式会社の場合
ただ株式会社の名義に不動産を移転すると、今度は株式の問題が出てきます。株も当然相続の対象なのですから、相続の問題を引きずる格好になります。
最初から個人名義ではなくて会社名義だった場合も、結局こっちの相続が問題になってくるでしょう。

一般社団法人に信託
最近流行りの方法はこっちです。一般社団法人というのは株主のような出資者がいません。なので株の相続という問題を引きづらなくて不動産を移動させることができます。
ただそのまま移転したのでは賃貸収入の行き先が法人のものになってしまうので、不動産を預けて運用管理させる信託契約を結びます。そして家賃収入はそれを受け取る権利として相続人同士で分け合います。
家賃の回収元は法人。相続分に応じて相続人の口座に家賃を振り込む。法人の理事になる相続人が死亡した場合のその地位の継承者・その決め方等は法人の定款で定めておく。
こんな感じで、不動産共有で相続人が一致している見解を法人に移転して固定化。これにより、揉めるポイントを避けつつ、将来の相続人の変化にも対応しつつ家賃収入を受け取ることができるというわけです。

5.不動産の規模や数によって検討価値あり
亡くなった人が例えばワンルームマンション一室のオーナーだったようなケースなら、家賃収入の大きさも大したことはないでしょう。そのような場合まで法人設立してやるべきかどうかというのはまた考え方次第です。費用もかかりますし、法人のほうの管理もあります。
やはりある程度の家賃収入があったり、複数の不動産があってどうしても分けようがないのなら上記の対策方法を検討されはどうかと思います。
昔はどうしようかと悩んでどうしようもなくなあなあになり、結局お金のことで揉めるというケースが結構あったようです。こればっかりは遺言書でもカバーしきれないため、不動産オーナーの方は、相続人となる家族があまりあれこれとやり方の可能性を模索しないようにしてあげるのは一つの優しさであり、紛争予防となります。
相続で揉めるというのは、お金というものに引っ張られた故人から自分への愛情や関わりの強さの奪い合いの一面があるので、ちゃんと私は考えていたという形を残す方法としても検討できるでしょう。

6.社団法人以外の方法
他に「自動定額送金サービス」を利用して代表者と別途契約を結び、駐車場テナント料を折半する方法があります。このサービスは色々な金融機関が通常サービスとしてよく行われているサービスです。
具体的には以下の手順で行います。
①通常の遺産分割をする。
※テナントの収入について、「別途契約を結ぶ」の文言をする。
その際は公正証書にすることが望ましい。遺産分割の内容は代表相続人一人の相続とし、将来的な不動産収入について、固定資産税等必要経費は収入全体から控除した上で折半(あるいは分割割合を別途約定)しておく。
②文案の検討と作成
 公正証書文案を検討する。
③公正証書か私文書にて契約書を作成。
※私文書でも契約は成立するが、将来的に有力な証拠として残すためには公正証書が望ましい。私文書であっても2通作成し、実印を添付し印鑑証明書を添付する。
④保存
 2通は双方が保存する。
⑤各金融機関にて所定の手続を行う。

※ただし、この方法の場合、数次相続(お孫さんの代など)で揉める可能性がありますのでご留意ください。


神山和幸行政書士事務所(073-460-5478) 和歌山県和歌山市 相続・遺言